A oggi, in Italia ci sono 25 milioni di unità immobiliari in condominio abitate da quasi 15 milioni di famiglie. È possibile migliorare le condizioni di questi immobili, con azioni rivolte alla sostenibilità ambientale, economica e sociale? Parliamone con l’architetto Annalisa Galante, Adjunct Professor e Research Assistant presso il Dipartimento ABC - Politecnico di Milano e co-autrice di
Abitare Biotech, dispensa nazionale
ANACI.
Architetto Galante, quali sono gli elementi che concorrono a rendere un edificio più sostenibile? E quali sono i vantaggi in termini ambientali ed economici?Gli elementi che concorrono a rendere un immobile sostenibile sono molteplici, a partire dal concetto di "abitare" sostenibile, che non può prescindere da fattori sociali e comportamentali, e più in generale, dall’approccio individuale e collettivo al modo con il quale si affrontano le strategie dell’abitare. La casa, infatti, è solo un tassello, anche se molto importante, di un sistema più complesso che comprende altri elementi, come l’ambiente nelle sue varie accezioni, la rete dei trasporti che ne agevolano la fruizione e le infrastrutture di servizi che le garantiscono l’integrazione con il territorio.
L’edificio sostenibile deve focalizzare le sue peculiarità sulla capacità di instaurare un rapporto più corretto tra il costruito e l’ambiente, limitando l’uso delle risorse, compreso il territorio, ma limitando anche l’impatto generato (emissioni, rifiuti, rumore, ecc.).
Certamente un buon orientamento, elevate prestazioni dell’involucro opaco e trasparente, sfruttamento delle fonti rinnovabili, integrazione impiantistica ad alta efficienza e sistemi di controllo e gestione dei consumi, concorrono alla riduzione del fabbisogno energetico con un taglio garantito sulla bolletta.
Ma, ridurre a un semplice bilancio energetico-ambientale il dialogo tra l’abitare e la sostenibilità può risultare abbastanza riduttivo: altre implicazioni devono essere considerate, come quella economica e quella sociale. L’abitare sostenibile instaura un rapporto nuovo sul piano economico: la valutazione economica della casa come oggetto si trasforma. Il passare da una rigida, ma limitativa valutazione del suo costo iniziale, a una più completa e ambientalmente corretta valutazione nel suo ciclo di vita, ci permette di considerare economicamente convenienti scelte che prima non lo erano affatto.
Parliamo più in specifico di efficienza energetica: nel manuale afferma che “i numeri che riguardano la qualità energetica degli edifici sono davvero inaspettati e incoraggianti: il 20% circa del totale degli immobili costruiti nel 2012 sono di classe A, mentre il 36,5% sono di classe B”. A cosa è dovuto questo successo?Sicuramente la certificazione energetica è stata la leva che ha generato un mercato più competitivo per le imprese e ha dato maggiore consapevolezza agli utenti finali sulla qualità degli edifici, orientando la domanda verso la scelta di edifici più virtuosi e meno energivori. L’altalena degli ultimi anni del prezzo dell’energia, gli incentivi volumetrici legati all’efficienza energetica e il calo del costo delle rinnovabili, hanno fatto il resto. È chiaro che il valore di un edificio è dato anche dalla localizzazione, dalle finiture, dallo stato di conservazione; tuttavia, la qualità energetica rappresenta un elemento che fa la differenza e gli interventi tecnici e gestionali che consentono di ridurre i consumi possono essere considerati operazioni di valorizzazione degli immobili, quindi comunque un investimento a ritorno garantito.
Secondo quanto stabilito dal Governo con il decreto legge 63/2013 (di recepimento della Direttiva 2010/31/Ue), a partire dal 2019 gli edifici di nuova costruzione delle Pubbliche Amministrazioni dovranno essere a energia quasi zero; dal 2021 toccherà anche agli edifici privati. A suo parere, quante possibilità abbiamo di mantenere l’impegno preso? Abbiamo sufficienti conoscenze e abilità per raggiungere obiettivi di risparmio così ambiziosi?A livello nazionale non è stato ancora stabilito il significato tecnico di edificio nZEB, ma gli addetti ai lavori propendono per edifici almeno in classe A e una valutazione delle prestazioni nel bilancio annuale con scambio in rete dell’energia prodotta. A prescindere da ciò che stabilisce la EPBD2, il mercato della Green Building Economy si è già mosso da tempo verso questa direzione, proponendo modelli edilizi ad alta efficienza: i dati dell’ultima indagine congiunturale svolta presso le imprese associate ad ANCE, nel mese di aprile 2011, mostrano che il 56,6% degli immobili realizzati o ultimati nel 2010 dalle imprese del campione sono ad alto rendimento energetico e tra questi, alcuni, anticipando i dettami della Direttiva EPBD2 di 7 anni.
Nella sola Lombardia, per esempio, più di 9.400 nuovi edifici sono in classe energetica A e più di 1.400 sono in A+. Il mercato libero dell’edilizia, almeno in questa Regione, ha quindi recepito il valore commerciale delle alte prestazioni energetiche, anche senza la necessità di avere dei vincoli normativi cogenti: è bastata la certificazione energetica. Se si considera una classe energetica comunque di tutto rispetto, la B, il numero degli edifici classificati, sempre in Lombardia, sale a oltre 57.000, a dimostrazione del fatto che nel giro di pochi anni - la certificazione lombarda è stata introdotta nel 2007 - il mercato dell’edilizia libera si è attestato su standard comunque superiori rispetto a quelli minimi di legge che già erano stati innalzati rispetto alla situazione precedente.
Se tutto questo avviene in un momento di forte crisi del settore, vuol dire che gli operatori ritengono la scommessa sull’energia pulita comunque una scelta di convenienza, un’opportunità per competere, alzando l’asticella della qualità, una qualità decisamente orientata all’autosufficienza energetica dei nuovi edifici.
La matrice del cambiamento è una matrice complessa, diffusa, spesso nascosta: alcuni elementi del cambiamento sono visibili, ad esempio il solare fotovoltaico è entrato a far parte degli skyline dei nostri territori, come le pale eoliche. Il cambiamento però riguarda altri elementi invisibili ma presenti, come quelli legati all’efficienza energetica. Ma riguarda anche le nuove professionalità, l’innovazione diffusa, le nuove opportunità, i nuovi servizi che prima non c’erano. I numeri e i fatti dimostrano che già oggi possiamo mantenere l’impegno preso grazie a tecnologie affidabili e aggiornamento delle competenze.
Una sfida ben più impegnativa è la riqualificazione dell’esistente e, in particolare, dei condomini che rappresentano una consistente percentuale del nostro patrimonio immobiliare, in buona parte vecchio e obsoleto. Qual è la via migliore da percorre per vincere questa sfida? Se il mercato del nuovo è in crisi, quello degli interventi sullo stock edilizio esistente fortunatamente tiene. Secondo le stime dell’Osservatorio congiunturale ANCE nel 2011, il 60% degli investimenti in abitazioni e un terzo totale degli investimenti riguarda proprio gli interventi di riqualificazione del patrimonio abitativo. Gli investimenti effettuati per la riqualificazione del patrimonio abitativo sono ammontati nel 2010, ANCE, a 45.242 milioni di euro. Rispetto al 2009 sono stati destinati a tale impiego 1.108 milioni di euro in più, che equivalgono ad una crescita del 2,5% in valore e dello 0,5% in termini reali.
Gli interventi di manutenzione straordinaria, incentivati dalle agevolazioni fiscali, hanno consentito di compensare le flessioni produttive connesse ai programmi di recupero che non sono stati avviati.
La riqualificazione energetica può essere giustificata come investimento che restituisce valore a una proprietà immobiliare, un investimento che, considerando l’attuale situazione economica particolarmente favorevole per chi investe in efficienza energetica (detrazioni fiscali, Conto Energia Termico, ma non solo), rappresenta un ottimo investimento. Investire in efficienza energetica sul proprio edificio vuol dire investire in una banca virtuale che da un interesse variabile dal 7 al 9%, una banca che non fallirà mai e il cui interesse potrebbe aumentare raggiungendo tassi ancora maggiori, se la bolletta energetica dovesse aumentare ancora.
Una delle barriere che maggiormente ostacolano queste scelte, che possono sembrare addirittura naturali, è rappresentata dalla percezione che gli interventi di riqualificazione siano complessi, che generino dei disagi e che comportino complessità aggiuntive in fase di gestione.
La diagnosi energetica, abbinata a un check-up Abitare Biotech, effettuati da un tecnico esperto e qualificato, attraverso la fase conoscitiva, forniscono gli elementi utili per intervenire in modo conveniente ed efficace, ottenendo i massimi vantaggi economici, energetici, ambientali e di sicurezza. Si tratta dell’unico approccio che possiamo adottare per risolvere, in modo coerente, il problema della riqualificazione degli edifici esistenti inefficienti, un problema che si può e si deve trasformare in una grande opportunità.
In che modo il progetto Abitare Biotech, di cui lei si fa promotrice insieme ad Anaci, intende contribuire alla riqualificazione energetico-ambientale degli edifici condominiali?Il processo di valorizzazione energetica coinvolge tutti i decisori, ovvero gli Amministratori, gli operatori immobiliari, i gestori, i professionisti e gli utenti.
Il progetto Abitare Biotech ha come obiettivo quello di costruire una rete di soggetti qualificati e affidabili che operino in qualità.
In questo nuovo scenario, l’Amministratore di condominio riveste un ruolo sociale fondamentale, diventa, infatti, "ambasciatore virtuoso" dell’innovazione e della sostenibilità, con l’obiettivo principe di promuovere il protocollo di qualità Abitare Biotech per diffondere la consapevolezza e le potenzialità della riqualificazione edilizia in funzione della valorizzazione - anche economica - dell’immobile.
Con l’aiuto di un tecnico esperto, ha il compito di prendere coscienza del "livello" di qualità del condominio che amministra e informare adeguatamente l’assemblea affinché siano adottati tutti gli interventi necessari al contenimento energetico, al miglioramento della sicurezza e del comfort, elementi in grado di avere un’incidenza positiva sulla commerciabilità dell’immobile stesso, a tutto vantaggio dei suoi proprietari. E per intervenire efficacemente sull’esistente, non è concepibile un’unica soluzione tecnologica, bensì un approccio integrato, che includa delle strategie diversificate, che prevedano il miglior rapporto possibile tra costi e benefici energetico-ambientali, ma anche una gestione ottimizzata del sistema edificio-impianti, che produca il massimo del comfort con il minimo consumo di risorse.
