La terza edizione di
REbuild – la convention nazionale sulla riqualificazione e la gestione sostenibile dei patrimoni immobiliari in Italia – si è chiusa positivamente, con numeri in crescita e con un’importante presenza di ospiti internazionali. Molti gli spunti di riflessione e le proposte concrete emerse nella due giorni di convegni e dibattiti, che anche quest’anno si sono svolti nel Palazzo Congressi di Riva del Garda (TN). Ne abbiamo parlato con Thomas Miorin, direttore
Habitech e co-ideatore di REbuild.
Giunto al terzo anno di vita, REbuild si è decisamente affermato come uno dei principali – se non il principale – evento italiano dedicato ai temi della riqualificazione energetica e della gestione sostenibile del patrimonio immobiliare. Che cosa caratterizza la formula di Rebuild, rispetto ad altri eventi analoghi?Da diversi anni abbiamo una serie di eventi dedicati ai temi dell’efficientamento energetico e delle rinnovabili: abbiamo ad esempio le fiere sull’energia come il Solarexpo e quelle sull’edilizia, che sono però sempre focalizzate sui prodotti. Poi abbiamo l’AERE, un evento sul mondo del Real Estate. Ma mentre il settore dell’edilizia e quello dell’efficienza o delle rinnovabili si sono in parte incontrati, questo incontro non è avvenuto con il mondo finanziario o con quello del Real Estate. Questo incontro è ciò che abbiamo cercato di far succedere con Rebuild, ma non solo. Un presupposto fondamentale, il perno stesso di Rebuild è la consapevolezza che oggi è necessario re-immaginare una nuova edilizia, totalmente basata sul riuso, dal momento che è ormai chiaro che non c’è più spazio per il vecchio modo di fare e pensare l’edilizia. Quindi questo è il mercato: non ci interessa se e quanto cade velocemente il settore edilizio, perché questo continuerà a cadere sempre più velocemente. Quindi, per tornare alla domanda, la caratteristica specifica di Rebuild è di mettere insieme quello che abbiamo chiamato "un tessuto connettivo nuovo" tra il mondo della finanza (fondi immobiliari, Real Estate, SGR, banche grandi e piccole), general contractor, progettisti, architetti, tecnici comunali, pubblica amministrazione, demanio fino ad arrivare poi ai tenant, a chi usa l’immobile: insomma, l’obiettivo ambizioso è quello di aggregare con modalità innovative tutta la filiera.
Vedendo gli esempi che vengono presentati qui a Rebuild, esempi che vengono da esperienze fuori dai confini nazionali, si ha a che fare con realtà molto virtuosi in cui tutti gli attori della filiera vengono coinvolti in vista di progetti complessi di riqualificazione, anche su larga scala. L’impressione è che in Italia ci siano molte difficoltà nel costruire queste filiere virtuose: si tratta di un pregiudizio smentito da una realtà in cambiamento oppure abbiamo davvero difficoltà nell’imitare gli esempi altrui?Innanzitutto va detto che questo tema, dell’integrazione della filiera, è un qualcosa su cui anche all’estero ci si sta muovendo in realtà solo da pochi anni. Si tratta quindi di una tendenza internazionale che ora inizia ad arrivare anche nel nostro Paese. Ci sono esempi assai interessanti anche qui da noi, oltre a quelli internazionali presentati a Rebuild, anche se non vedo ancora una best practice, un riallineamento compatto della filiera attorno ai temi dell’efficienza. Insomma, c’è ancora un po’ di strada da fare per recuperare il gap rispetto agli altri paesi.
Un tema molto dibattuto negli ultimi tempi riguarda l’eventuale proroga al 2020 delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni e riqualificazioni, così come della prospettiva di un regolamento edilizio unico. Secondo lei, quale forma di incentivo o di soluzione normativa servirebbe per rilanciare – anche e soprattutto in chiave sostenibile – il comparto edilizio?Partiamo dai numeri: in Italia ci sono 13,5 milioni di edifici, di cui 12 milioni fanno parte del mondo residenziale privato. Le detrazioni fiscali, quindi, agendo su questo bacino sono state sicuramente uno strumento importante. Basti pensare che solo negli ultimi 4 anni, con le ristrutturazioni e riqualificazioni sono stati fatturati circa 109 miliardi di euro. C’è però ancora tantissima strada da fare. Il patrimonio immobiliare delle città italiane è fatto per il 76% di edifici che hanno più di 40 anni e sui quali occorre intervenire, in modo più o meno intenso ma non certo accontentandosi di un cambio di serramenti o di una singola soluzione impiantistica. Va fatta una riqualificazione complessiva, a livello strutturale, architettonico, energetico, della qualità degli spazi interni eccetera. Il punto che noi sottolineiamo è questo: dato che il 40% dei consumi finali di energia elettrica avviene negli immobili e che il 60% del gas viene utilizzato negli immobili, se vogliamo davvero cambiare la partita energetica nazionale allora dobbiamo capire che gli immobili rappresentano la metà della fetta. La questione quindi che noi poniamo all’attenzione, e in maniera urgente, è questa: se si fa una riqualificazione, questa va fatta con un’ottica alle prestazioni. Si pensi a quel che è accaduto in passato, ad esempio coi fondi sull’edilizia scolastica: sono stati dati 200 milioni di euro alle Regioni Convergenza, senza chiedere che gli interventi avessero alcuna finalità prestazionale. Magari sono stati cambiati gli infissi o è stato installato un sistema solare, ma il tutto non è stato preceduto da alcun obbligo di audit che definisse le reali necessità dell’edificio. Quindi si sono spesso finanziati e si stanno ancora finanziando "medicinali" senza conoscere a fondo "la malattia" dell’immobile. Per concludere: una focalizzazione sui temi del deep retrofit e della riqualificazione radicale così come noi la proponiamo, va fatta adesso, il tema va posto ora. Gli incentivi sono certamente perfetti per far sì che il settore dell’edilizia continui a lavorare, ma non si possono non pretendere requisiti prestazionali importanti. Non si tratta tanto di chiedere più soldi, anche perché poi si è visto come questi soldi ritornino, quanto di rieducare l’intera filiera.
