Newsletter PUNTO SOSTENIBILE - Edizioni Ambiente

Ristrutturazioni energetiche di condominio
di Paolo degli Espinosa*

La principale leva di intervento energetico in edilizia è costituita dagli incentivi contenuti nella legge Finanziaria, che permettono una detrazione fiscale direttamente dalle imposte pari al 55% delle spese sostenute, equivalente quindi a un vero e proprio rimborso, sia pure dilazionato nel tempo.
Secondo dati Enea, i diversi articoli della normativa in questione hanno ricevuto un’accoglienza assai differenziata:
- solo il 3% per gli interventi a pieno edificio (art. 344);
- ben il 37% per pareti, tetto e finestre (art. 345);
- il 27% per le caldaie a condensazione;
- il 18% a favore dei pannelli solari (art. 346);
- i1 5% per le scelte multiple.
Come si vede, è assai forte il distacco tra il ristretto 3% a pieno edificio e l’ampio 37% attribuito, in pratica, al miglioramento dei serramenti delle finestre nei singoli appartamenti.
In merito, si prendono ora in esame due aspetti, quello tecnico-energetico e quello fiscale-proprietario. Sul piano tecnico, la convenienza energetica va in senso esattamente opposto alla situazione in atto, in quanto l’intervento a pieno edificio è l’unico che sia adeguato alla realtà tecnico-architettonica da modificare, perché riesce a ridurre efficacemente il passaggio di calore attraverso il confine tra l’involucro e l’esterno. Solo con l’intervento a pieno edifico sono possibili interventi veramente efficaci, sull’involucro come anche sulla caldaia o altre fonti di calore, tali da ridurre drasticamente i consumi complessivi a beneficio di tutti gli occupanti.
Per contro, la proprietà svolge un ruolo dominante nelle decisioni di fatto, a favore dell’intervento di appartamento, articolo 345, essendo ciascun appartamento giuridicamente separato dagli altri, con un suo proprietario che fa la sua domanda e percepisce il rimborso delle sue imposte fiscali.
In sintesi, l’incentivo di legge è stato calibrato su misura del secondo aspetto considerato, quello giuridico, rappresentato dal proprietario dell’appartamento, e non a misura dell’edificio, in quanto realtà fisico-architettonica. E non è stata nemmeno predisposta una norma che incentivi la decisione aggregata a livello condominiale, a favore dell’intervento a pieno edificio, creando un ponte tra l’aspetto tecnico e quello fiscale-proprietario.
Essendo difficile mettere d’accordo tutti i condomini di un edificio, avviene che le ristrutturazioni energetiche dell’intero edificio non si effettuano, mentre le singole decisioni dei proprietari di appartamenti risultano più agevoli e numerose.
Su questa strada, però, non c’è futuro strategico. Anche supponendo, infatti, che in un edificio con 10 appartamenti tutti i proprietari effettuassero ciascuno per conto proprio le loro singole ristrutturazioni energetiche, la somma dei 10 risultati sarebbe comunque di gran lunga inferiore, in termini di risparmio energetico, rispetto al risultato tecnico dell’intervento a pieno edificio.
Il “pieno edificio”, in definitiva, si conferma indispensabile, anzi, va detto senza mezzi termini che, con l’andamento attuale, si perde la maggior parte dell’obbiettivo energetico-ambientale (diminuzione di CO2 nel settore edilizio) e anche i vantaggi di gestione dei proprietari risultano ridotti.
Che fare? Bisogna prima di tutto informare gli interessati sulla situazione tecnica, cioè sul fatto che il confine con l’esterno dell’intero edificio, costituito dalle pareti, finestre e copertura, è l’elemento dominante, anche per gli accennati vantaggi finali di gestione dei proprietari. Tale informazione non basta da sola, sarà necessaria anche la creazione di una convenienza a favore dell’aggregazione dei condomini, attraverso un incentivo aggiuntivo ad hoc, che porterà finalmente alla coincidenza i due livelli oggi distanziati, quello tecnico-architettonico e quello proprietario-decisionale.
Ai fini pratici, per conseguire la diffusione degli interventi a pieno edificio, sono necessari due elementi di novità, riguardanti rispettivamente l’istituzione e le imprese.
Il primo è l’intervento dell’istituzione regionale, provinciale o locale, con:
- una incentivazione specifica aggiuntiva per l’intervento a pieno edificio (ISSI ha proposto nella Provincia di La Spezia un incentivo aggiuntivo del 30%; anche la Regione Liguria potrebbe provvedere in tale senso, nella revisione in corso del suo Piano energetico regionale);
- una iniziativa di sensibilizzazione ben mirata, sempre a favore dell’intervento a pieno edificio;
- una garanzia dei risultati verso i singoli inquilini, che assicuri realmente i vantaggi della decisione condominiale.
L’aumento di ristrutturazioni a pieno edificio, intese anche come riqualificazione architettonica e rivalutazione immobiliare del parco edilizio esistente, comporta, per somma dei singoli edifici, una
ristrutturazione di edifici aggregati – quartieri – e a più vasta scala una ristrutturazione urbana.
Il secondo elemento di novità riguarda l’indispensabile incremento della capacità tecnica di impresa, che deve attrezzarsi per compiere ristrutturazioni di edificio con il massimo di innovazione tecnica e il minimo di spesa, utilizzando anche nuove tecnologie e ottimizzando il ricorso combinato a tutta l’ampia gamma degli interventi possibili.

*Direttore dipartimento energia ISSI, Istituto Sviluppo Sostenibile Italia; autore di Italia 2020. Energia e ambiente oltre Kyoto